Chung cư cao cấp giảm gần nửa tỷ đồng vẫn khó bán

Chủ nhiều căn hộ cao cấp không tìm được khách mua sau nhiều tháng rao bán, kể cả khi hạ giá rao vài trăm đến nửa tỷ đồng.

Chung cư cao cấp Hà Nội chững giá, khó hấp thụ. Ảnh: Việt Linh.

Chị Hồng Linh, môi giới tự do tại Hà Nội, đang rao bán căn hộ 3 phòng ngủ tại quận Cầu Giấy với giá 11,8 tỷ đồng. Căn này được chủ nhà gửi bán từ tháng 10 năm ngoái, giá kỳ vọng ban đầu là 12,25 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đó đến nay, dù liên tục hạ giá rao, chị Linh lẫn chủ nhà vẫn chưa tìm được khách.

"Giá rao ban đầu của chủ nhà không phải vô lý hay bất thường bởi khoảng tháng 9 năm ngoái, một số căn hộ diện tích tương tự cùng dự án đã được giao dịch hơn 12 tỷ đồng. Không may căn này rao bán đúng đợt thị trường chững nên khó, chủ nhà lại cần tiền nên mới phải giảm giá liên tục", chị Linh nói.

Chung cư cao cấp khó giao dịch

Đáng chú ý, căn hộ 3 phòng ngủ nói trên được chủ nhà mua lại từ một người khác vào năm 2023, giá khoảng 7 tỷ đồng. Còn tại thời điểm bàn giao năm 2019, căn hộ này mới có giá 5,8 tỷ đồng. Tức trong hơn 5 năm, căn hộ 115 m2 đã được định giá gấp đôi.

"Tất nhiên giảm giá ở đây chỉ là giảm giá rao bán, giảm kỳ vọng, còn người bán thì đã lãi 60-70% rồi. Nhưng thực ra khi giá tăng thì tăng cả thị trường chứ không riêng gì dự án này, nên nếu chủ nhà hạ giá tiếp có thể xem là lỗ, vì số tiền thu về khó có thể đổi được một căn hộ có chất lượng tương đương. Giá chung cư Hà Nội hiện nay đều thế cả", chị Linh nói.

Trường hợp chị Linh chia sẻ không hiếm gặp tại thị trường Hà Nội lúc này. Chẳng hạn tại một dự án thuộc quận Bắc Từ Liêm, anh Lê Hưng rao bán căn hộ 75 m2 với giá 6,5 tỷ đồng từ cuối năm ngoái, sau đó chấp nhận hạ giá 100-200 triệu đồng nhưng vẫn chưa có khách chốt. Anh Hưng gửi căn hộ cho 3 môi giới khác với kỳ vọng có thể bán nhanh trong tháng 2 này nhưng cả 3 người cùng khuyên anh hạ giá rao thêm 50-100 triệu đồng nữa để "đẩy" được.

Hay tại một dự án đang xây dựng tại quận Nam Từ Liêm, môi giới Đức Khuê đang rao bán loạt căn hộ từng là "hàng siêu hot" hồi giữa năm 2024. Có thời điểm, các căn này tăng giá 400-600 triệu đồng, có căn tăng gần 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay, chủ nhà - phần lớn là các nhà đầu tư - đồng loạt gửi bán với giá "cắt" 100-200 triệu đồng so với đỉnh cách đây gần nửa năm.

Điểm chung của các căn hộ này là đều thuộc các dự án chung cư cao cấp, giá trên 80 triệu đồng/m2.

Theo lý giải của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, những căn hộ gắn mác cao cấp đang có giá quá cao, người lao động phổ thông gần như không thể tiếp cận. Trong khi đó, nhóm khách hàng phổ biến hiện nay là các nhà đầu tư lại không nhìn thấy khả năng sinh lời đủ hấp dẫn, do đó phân khúc cao cấp trở nên khó hấp thụ.

Điều chỉnh giá là tất yếu

Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhìn nhận về phía người mua, sau một năm tăng nóng, người mua ở thực và nhà đầu tư đều có tâm lý chờ đợi giá chung cư điều chỉnh về ngưỡng hợp lý khi nguồn cung dồi dào hơn. Trước diễn biến phức tạp của thế giới, nhiều nhà đầu tư càng trở nên thận trọng khi chọn kênh và khu vực xuống tiền.

Còn về phía người bán, ông cho rằng với chung cư đã qua sử dụng, nhà đầu tư hay chủ nhà đều đã chứng kiến tăng trưởng mạnh mẽ về giá và có lãi. Đến nay, khi mức giá đã vượt ngoài sức mua của nguời có nhu cầu ở thực, hiện tượng khó bán hay điều chỉnh giá rao là tất yếu.

Thực tế, theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội các tháng đầu năm đã có dấu hiệu chững lại. Tính đến đầu tháng 2, mức giá rao trung bình căn hộ tại Thủ đô đạt 62 triệu đồng mỗi m2, giảm 1,6% so với tháng trước.

chung cu ha gia,  gia chung cu,  gia can ho 2025 anh 1

Một dự án chung cư ở huyện Đông Anh (Hà Nội) tăng giá 60-70% sau một năm. Ảnh: Việt Linh.

Chung cư "hạ nhiệt", chủ nhà điều chỉnh giá rao song mức giá hiện tại vẫn ở mức khó tiếp cận. Hiện một căn hộ 60 m2 tại các quận nội thành có giá thấp nhất 2,6 tỷ đồng, nằm tại các dự án cũ, vướng pháp lý hoặc nhiều tai tiếng. Với các dự án trung cấp trở lên, được bàn giao trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá thấp nhất hiện vào khoảng 3,5 tỷ đồng.

Ngoài việc đã tăng giá quá nhanh trong thời gian qua, hiện tượng chững giá của chung cư còn được giải thích bởi việc nguồn cung lớn sắp đổ bộ thị trường Thủ đô, trải rộng trên nhiều phân khúc.

Theo tính toán của Savills, trong năm nay, nguồn cung căn hộ mới dự kiến đạt 25.200 căn hộ. Còn từ năm 2026 trở đi, khoảng 70.000 căn hộ từ 91 dự án sẽ được mở bán. Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai dự kiến đóng góp 52% thị phần.

Ngoài các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng giải quyết một phần nhu cầu nhà ở trong thời gian tới. Theo danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị trong Kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025, thị trường Thủ đô sẽ có 72 dự án mới, trong đó có 8 dự án nhà ở xã hội với hơn 1.580 căn hộ. Trong đó, huyện Thường Tín có 5 dự án, quận Long Biên 2 dự án và quận Hoàng Mai 1 dự án.

Trước đó, từ cuối năm 2024, một loạt dự án nhà ở xã hội được khởi công, cấp phép xây dựng, chẳng hạn dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO1, khu đô thị Hạ Đình (tên thương mại Udic Eco Tower), dự án khu nhà ở xã hội tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh hay dự án khu nhà ở xã hội tại ô đất CT3, CT4 - Khu đô thị mới Kim Chung.

Với các diễn biến này, đơn vị nghiên cứu thị trường One Housing dự báo lượng giao dịch chuyển nhượng căn hộ trong nă nay có thể giảm 5% sau khi đã tăng mạnh năm ngoái. Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng mặt bằng giá vẫn có xu hướng neo cao.

Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.

Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.