Giá thuê nhà tăng, chủ lẫn khách cùng ‘khóc ròng’

Trong bối cảnh giá thuê căn hộ một số khu vực tăng lên, một chủ nhà tại dự án Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ) "ngán ngẩm" vì thực tế không hề "dễ ăn". Ảnh: Quỳnh Danh.

Anh Ngọc Vũ (32 tuổi) cho biết sắp chuyển ra khỏi căn hộ đang thuê tại dự án The Habitat (phường Bình Hòa) khi hợp đồng kết thúc vào tháng 12 tới vì thay đổi công việc. Đây là căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 73 m2 mà anh đã thuê gần 2 năm với giá 9 triệu đồng/tháng.

Đúng lúc một người bạn cần tìm chỗ ở, anh Vũ muốn giới thiệu để tiếp tục hợp đồng vì hài lòng với vị trí và tiện ích của dự án. Tuy nhiên, khi liên hệ chủ nhà, anh được báo giá thuê mới lên 11,5 triệu đồng/tháng.

Anh Vũ cho rằng mức tăng này không quá bất ngờ, bởi chủ nhà đã giữ giá ưu đãi trong suốt thời gian qua. Khi khu vực gần các trục hạ tầng lớn của Bình Dương (cũ) trở nên sôi động, nhu cầu thuê tăng mạnh, việc điều chỉnh giá theo mặt bằng chung là điều khó tránh.

Chủ nhà cũng "khóc"

Tuy nhiên, câu chuyện tại Quốc lộ 13 chỉ phản ánh một lát cắt của thị trường cho thuê nhà. Trong thực tế, mức tăng giá thuê nhà thường chỉ diễn ra khi khách cũ trả nhà và chủ nhà tìm khách mới. Còn với các hợp đồng thuê dài hạn, mức điều chỉnh thường chỉ 200.000-500.000 đồng/năm, khó theo kịp đà tăng giá nhà.

Ở nhiều khu vực khác của TP.HCM, tình hình lại kém khả quan hơn khi giá thuê “giậm chân tại chỗ” dù giá bán căn hộ tăng phi mã.

Chị Khánh Vân (38 tuổi) sở hữu căn hộ 3 phòng ngủ rộng 82 m2 tại Vinhomes Grand Park (phường Long Bình), mua đầu năm 2023 với giá 3 tỷ đồng (36 triệu đồng/m2) để đầu tư cho thuê với mức 13 triệu đồng/tháng. Sau 2 năm, giá bán đã tăng lên khoảng 3,8 tỷ đồng, thậm chí một số căn cùng dự án đã chạm 4 tỷ đồng.

Thế nhưng trái với kỳ vọng “giá bán tăng thì giá thuê cũng tăng”, chị Vân cho biết vài tháng gần đây chị phải liên tục giảm giá thuê còn 11 triệu đồng/tháng để giữ khách, do nhiều chủ nhà trong khu vực đồng loạt hạ giá cho thuê.

“Giữ nguyên mức 13 triệu đồng/tháng là rất khó vì nguồn cung thuê quá nhiều. Nếu neo giá cao, tôi có thể mất trắng cả tháng tiền thuê, còn giảm xuống 11 triệu thì may ra tìm được khách”, chị nói. Theo chị Vân, việc giảm 1-2 triệu/tháng tuy ảnh hưởng dòng tiền khai thác, nhưng còn hơn để nhà trống.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng giá thuê nhà phản ánh trực tiếp thu nhập của người dân. Nếu điều chỉnh quá nhanh, người thuê sẽ không có đủ tính linh hoạt để kịp thích nghi.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định: “Thu nhập của người thuê không tăng kịp giá nhà, họ sẵn sàng chuyển sang thuê nhà riêng, nhà trọ hoặc căn hộ xa trung tâm hơn để tiết kiệm chi phí”. Điều này dẫn đến việc những dự án căn hộ trong phạm vi trung tâm mở rộng khó có thể tăng giá thuê.

Dù giá thuê “đứng im” hay tăng ở những khu vực khác nhau, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê nhà nhìn chung đã giảm mạnh xuống thấp kỷ lục do giá nhà không ngừng lập đỉnh mới.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà tại vùng lõi TP.HCM hiện chỉ quanh 2%, thấp hơn một nửa so với các đô thị vệ tinh như Bình Dương, theo Batdongsan.com.vn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo thống kê mới nhất từ Batdongsan.com.vn, tỷ suất này đã giảm liên tiếp trong vòng 4 năm. Hiện tượng này ban đầu xảy ra tại vùng lõi TP.HCM, nhưng đến nay có dấu hiệu lan sang thị trường Bình Dương (cũ). Chênh lệch về tốc độ tăng của giá nhà đã khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại đây giảm sâu chỉ còn 2,4%, thấp hơn mức bình quân 3,6% của cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, tỷ suất ở tại một số dự án khu trung tâm TP.HCM còn thấp hơn, hiện chỉ đạt dưới 2%, khiến kênh cho thuê không còn hấp dẫn với nhà đầu tư ngắn hạn, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Nhà đầu tư mới thờ ơ

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà xuống mức thấp kỷ lục đã khiến nhiều nhà đầu tư thờ ơ với thị trường này.

Điển hình là anh Minh Hậu (29 tuổi) đã theo dõi căn 1 phòng ngủ tại MT Eastmark City (phường Long Trường) trong hơn một năm với ý định đầu tư để cho thuê. Tuy nhiên, mức sinh lời thực tế khiến anh liên tục chần chừ. Giá bán căn hộ này hiện đã đạt 3-3,5 tỷ đồng, nhưng giá thuê trên thị trường chỉ quanh 5-6 triệu đồng/tháng.

“Tính ra chỉ được khoảng 2%/năm, quá thấp so với mặt bằng lãi suất tiết kiệm hiện dao động 4,8-5,8%. Đầu tư để cho thuê mà lợi suất còn thua cả gửi tiết kiệm ngân hàng ngắn hạn thì rất khó xuống tiền. Nhưng nếu không mua, tôi lo lắng giá nhà sẽ còn lên cao”, anh Hậu nói.

Anh Hậu cũng tỏ ra tiếc nuối khi nhìn vào các kênh đầu tư đang tăng mạnh trong năm nay. “Nếu mua vàng từ đầu năm, giờ có khi tôi đã lời to. Còn căn hộ cho thuê thì giá mua tăng liên tục nhưng giá thuê gần như đứng im”.

Thực tế này trùng khớp với báo cáo quý III của Batdongsan.com.vn, khi vàng dẫn đầu bảng xếp hạng hiệu quả đầu tư 2025, với chỉ số hiệu suất tăng 257% trong giai đoạn 10 năm, vượt xa loại hình chung cư cho thuê.

Dù tỷ suất cho thuê chung cư chỉ quanh 2,2-2,5%, ông Đinh Minh Tuấn cho biết nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận vì “đặt cược” vào phần tăng giá tài sản. Theo ông, lợi nhuận cho thuê không còn là yếu tố quyết định, điều quan trọng giới đầu tư quan tâm là khu vực đó có nhu cầu thật và dư địa tăng giá trong tương lai hay không.

Thực tế, giá rao bán căn hộ bình quân tại vùng lõi TP.HCM đã tăng 35% chỉ trong một năm, hiện đạt 72 triệu đồng/m2, nhưng giá thuê căn hộ thì gần như không thay đổi. Tại những trục hạ tầng đang ngày càng “nóng” như Quốc lộ 13, ông Tuấn cho biết mức tăng giá hiện tương đối ổn, khoảng 25% so với cùng kỳ.

Dự báo thời gian tới, ông Tuấn cho rằng giá thuê vẫn có khả năng tăng nhưng khó tăng mạnh đồng loạt. “Giá thuê trong thời gian sắp tới có khả năng sẽ tăng lên. Nhưng với tốc độ tăng giá bán nhanh như hiện nay, giá thuê sẽ không theo kịp trong vòng 1 năm tới".