Loạt 'đại gia' chi mạnh tay gom đất

M&A bất động sản tăng tốc. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dữ liệu mới cho thấy hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) đang là tâm điểm của thị trường bất động sản Việt Nam.

Riêng tháng 7 vừa qua, nền kinh tế ghi nhận 34 thương vụ M&A với tổng giá trị ước đạt 786 triệu USD; trong đó bất động sản chiếm ưu thế với 7 thương vụ trị giá hơn 483 triệu USD, tương đương 62% tổng giá trị tháng, theo báo cáo của Grant Thornton.

Giao dịch quy mô lớn tạo trục xoay mới

Trong số các thương vụ gần đây, nổi bật nhất là việc Vinaconex chuyển nhượng 70% cổ phần tại Vinaconex ITC - đơn vị phát triển dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng) - cho 3 nhà đầu tư trong nước. Thương vụ được định giá 250-300 triệu USD, trở thành giao dịch bất động sản lớn nhất từ đầu năm.

Không chỉ dừng lại ở đó, hàng loạt doanh nghiệp nội địa cũng tăng tốc mở rộng quỹ đất. Sun Group mua 2,5 ha đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) từ CTX Holdings để phát triển dự án Sun Felia Suites, trong khi Sunshine Group thâu tóm 55 ha tại Văn Giang (Hưng Yên) để triển khai đại dự án Alluvia City.

Ở TP.HCM, Gateway Thủ Thiêm - thành viên Hướng Việt Holdings - đã mua lại 42% cổ phần Nam Rạch Chiếc, chủ đầu tư dự án Palm City, từ Keppel (Singapore) với giá hơn 2.600 tỷ đồng.

Nhà đầu tư ngoại cũng không đứng ngoài cuộc. CapitaLand (Singapore) thâu tóm phân khu Hải Đăng rộng 25 ha tại Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên), đổi tên thành The Fulton, qua đó nâng danh mục lên hơn 19.000 căn hộ tại Việt Nam.

Phát Đạt cũng công bố chuyển nhượng 80% vốn dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật Bản và dự kiến bán tiếp Thuận An 2, tổng giá trị ước khoảng 5.200 tỷ đồng.

Còn "ông lớn" Malaysia UOA Group cũng gia tăng hiện diện ở Việt Nam thông qua giao dịch mua 100% cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo với giá 68 triệu USD, từ đó sở hữu khu đất hơn 2.000 m2 trên đường Võ Thị Sáu (TP.HCM).

Dư địa lớn nhưng vẫn còn thách thức

Theo các chuyên gia, động lực thúc đẩy hoạt động M&A không chỉ đến từ nhu cầu tái cấu trúc của doanh nghiệp, mà còn từ bối cảnh thể chế và quy hoạch mới.

Việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính đang mở ra dư địa phát triển cho nhiều khu vực vùng ven. Chẳng hạn khi Hải Phòng sáp nhập với Hải Dương, các địa phương như An Dương, Thủy Nguyên, Chí Linh hay Kinh Môn trở thành tâm điểm của giới đầu tư. Ở phía Nam, Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng ghi nhận hoạt động khảo sát và thâu tóm đất đai gia tăng nhờ lợi thế sáp nhập hoặc hạ tầng kết nối với TP.HCM...

Sáp nhập tỉnh, thành được xem là một lực đẩy cho M&A bất động sản. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh.

Bên cạnh đó, bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đang dần định hình lại thị trường.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp của CBRE, cho rằng nhà đầu tư trong và ngoài nước đều đang tích cực theo đuổi các cơ hội M&A dự án bất động sản. Điều này xuất phát từ việc quỹ đất sạch về pháp lý và sẵn sàng để phát triển ngày càng khan hiếm.

Tuy nhiên, hoạt động M&A dự án địa ốc vẫn còn tồn tại một số thách thức. Theo chuyên gia CBRE, giá đất tại Việt Nam không còn rẻ như trước, việc sáp nhập đơn vị hành chính khiến một số nhà đầu tư chờ đợi xem bảng giá đất sẽ được điều chỉnh thế nào, ảnh hưởng đến chi phí mua dự án, mục tiêu phân khúc bất động sản sẽ phát triển.

Ngoài câu chuyện giá đất, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam - công ty có hơn chục năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn M&A dự án - bổ sung góc nhìn, cho rằng một số doanh nghiệp sở hữu dự án cũng đưa ra mức định giá bán quá cao, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của nhà đầu tư.

Thực tế, không ít thương vụ bất thành vì giá chào bán vượt xa thực tế. Chẳng hạn trong tháng 7 vừa qua, Haxaco phải hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m2 tại mặt tiền đường Võ Văn Kiệt (TP.HCM) với giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng (tương đương 180 triệu đồng/m2) vì có nhà đầu tư đăng ký tham gia.

Cũng tại TP.HCM, dự án Charmington Dragonic, sở hữu vị trí mặt đường Tản Đà - Võ Văn Kiệt (quận 6) đang được TTC Land chào bán. Dự án có diện tích 5.077 m2, gồm 461 căn hộ chung cư, cao 35 tầng, đang thực hiện thủ tục pháp lý, chưa đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, mức giá 1.200 tỷ đồng chủ đầu tư đưa ra khiến không ít nhà đầu tư chùn bước vì quá cao.

Dù vậy, các chuyên gia vẫn kỳ vọng thị trường M&A từ nay đến cuối năm sẽ tăng trưởng tốt, đặc biệt tại các khu vực vùng ven được sáp nhập vào đô thị lớn sau 1/7.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng phòng Dịch vụ tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội ,nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế trên thị trường M&A về số lượng giao dịch nhờ khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường. Còn xét về các thương vụ lớn, nhất là phân khúc nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản khu công nghiệp, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo.

"Việc mở rộng các đô thị trung tâm cùng với sự nâng cấp hệ thống giao thông liên vùng đang thúc đẩy những địa phương này trở thành điểm đến tiềm năng cho hoạt động M&A giai đoạn tới", chuyên gia tại Savills chia sẻ.

Nói với Tri Thức - Znews, một chuyên gia về M&A cũng đánh giá nhà đầu tư nội có ưu thế am hiểu địa bàn, đưa ra quyết định nhanh, trong khi nhà đầu tư ngoại thường dẫn dắt các thương vụ phức tạp với yêu cầu quản trị rủi ro cao.

Sự bổ sung lẫn nhau này giúp thị trường cân bằng giữa tốc độ triển khai và chuẩn mực quản trị. Trong bối cảnh quỹ đất tại các đô thị trung tâm ngày càng khan hiếm, M&A được dự báo tiếp tục là kênh quan trọng giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và tái cấu trúc danh mục trong giai đoạn 2025-2026.