Mất hàng tỷ đồng khi TP.HCM cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Tạ Trung Kiên - Giám đốc Công ty Bất động sản News Property - cho biết doanh nghiệp mới tham gia vào lĩnh vực Airbnb khoảng 2 năm trở lại đây.

Theo ông, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, việc mở rộng sang mảng lưu trú ngắn hạn không chỉ giúp duy trì lợi nhuận mà còn tận dụng tiềm năng từ nhu cầu ngày càng tăng.

Tuy nhiên, với quy định mới của TP.HCM về việc cấm cho thuê chung cư để kinh doanh lưu trú du lịch, doanh nghiệp rơi vào thế bị động, chưa biết xử lý ra sao với nguồn vốn đã đầu tư. Nếu phải dừng ngay lập tức, công ty sẽ chịu thiệt hại hàng tỷ đồng.

Quy định cấm quá đột ngột?

Khi tham gia thị trường này, ông Kiên cho hay doanh nghiệp thường ký hợp đồng thuê dài hạn với chủ nhà 2-3 năm, thậm chí lâu hơn, để đảm bảo khai thác ổn định.

Hiện tại, News Property vận hành khoảng 20 căn hộ, với tổng tiền thuê mỗi tháng lên đến hàng trăm triệu đồng, chưa kể tiền đặt cọc hai tháng mỗi căn và chi phí đầu tư nội thất ban đầu.

"Một căn hộ tại quận 1 có giá thuê khoảng 30-35 triệu đồng/tháng, tiền cọc hai tháng khoảng 70 triệu đồng, chi phí nội thất 100-200 triệu đồng. Nếu buộc phải ngừng khai thác, mỗi căn hộ có thể gây lỗ lên đến 300 triệu đồng", ông Kiên nói.

Chi phí ban đầu để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn khoảng 300 triệu đồng mỗi căn. Ảnh: News Property.

Là người có kinh nghiệm trong lĩnh vực cho thuê lưu trú nhà phố từ năm 2014, đến 2019, ông Tùng Ninh - đồng sáng lập Công ty TNHH Vietgroup Global - mở rộng mô hình này sang các căn hộ tại quận 2, quận 4, quận 7 và Bình Thạnh.

"Khi dịch Covid-19 bùng phát, do kinh doanh tại chung cư nên khách thuê dài hạn chiếm tỷ trọng lớn, nhờ đó tôi may mắn vượt qua giai đoạn khó khăn và vẫn duy trì hoạt động đến hiện tại", ông Ninh kể.

Hiện tại, Vietgroup Global vận hành khoảng 40 căn hộ, nhà phố và biệt thự, trong đó khách thuê dài hạn chiếm 40%, khách trung hạn (1-6 tháng) chiếm 30%, còn lại là khách ngắn hạn.

"Chúng tôi vẫn ưu tiên tìm khách thuê dài hạn vì tỷ lệ lấp đầy cao và dòng tiền ổn định. Với các căn chưa có khách dài hạn, công ty tạm thời khai thác khách ngắn hạn để tối ưu hiệu suất", ông Ninh nói.

Khác với ông Kiên, ông Ninh cho biết hợp đồng thuê với chủ nhà của Vietgroup Global luôn có điều khoản dự phòng trường hợp pháp luật thay đổi. Theo đó, hai bên có thể thỏa thuận hoàn trả tiền cọc, bàn giao lại nhà hoặc chuyển nhượng hợp đồng, giúp công ty không chịu thiệt hại lớn khi TP.HCM cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày.

Tuy nhiên, ông Ninh lo ngại việc TP.HCM cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày sẽ khiến các khách hàng đã đặt phòng từ ngày 27/2 trở đi không thể đăng ký lưu trú. Nếu bị kiểm tra, công ty có nguy cơ bị phạt hành chính và mất giấy phép kinh doanh. "Kinh doanh không phép có thể bị xử phạt rất nặng", ông nhấn mạnh.

Một trong những căn hộ ở quận 2 mà Vietgroup Global đang kinh doanh. Ảnh: NVCC.

Thực tế, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định các công ty vận hành cho thuê ngắn hạn sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất nếu quy định bị siết chặt hoàn toàn.

"Do không sở hữu tài sản, các host kinh doanh chủ yếu dựa trên căn hộ của chủ nhà. Khi bị cấm, họ có nguy cơ mất hợp đồng thuê, chịu lỗ cọc hoặc buộc phải tìm khách thuê dài hạn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Về phía chủ nhà, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng nhà đầu tư vốn không mặn mà với mô hình cho thuê ngắn hạn, do phải tốn nhiều thời gian, công sức quản lý và lo ngại vấn đề bảo toàn tài sản.

Thay vào đó, họ có xu hướng ký hợp đồng dài hạn với các đơn vị vận hành, giao toàn bộ việc khai thác cho thuê cho bên thứ ba.

Cũng chính vì vậy, khi bị cấm hoàn toàn, ông Tạ Trung Kiên khẳng định không chỉ doanh nghiệp như News Property bị ảnh hưởng mà còn gây khó khăn cho những người vay ngân hàng để mua nhà. Khi dòng tiền cho thuê bị gián đoạn, áp lực tài chính sẽ tăng lên đáng kể.

"Nhà đầu tư căn hộ thường quan tâm đến dòng tiền hơn là hình thức khai thác cụ thể. Các căn hộ mà chúng tôi kinh doanh chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, với giá thuê dài hạn lên đến vài chục triệu mỗi tháng, nên tỷ lệ lấp đầy không cao. Trong khi đó, Airbnb tạo ra nguồn thu tốt hơn nhờ nhu cầu lưu trú ngắn hạn ngày càng lớn", ông Kiên giải thích.

Chuyên gia tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng đồng tình phân khúc chung cư cao cấp bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi quy định này.

"Khách hàng mua căn hộ cao cấp thường đã có nhà ở nơi khác, nên họ mua để đầu tư và cho thuê. Khi mất đi phân khúc khách ngắn ngày, nhu cầu đầu tư giảm mạnh, kéo theo thanh khoản chung cư suy giảm", ông phân tích.

Việc bán căn hộ trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là với những dự án gần khu vực trung tâm, sân bay hoặc các điểm thu hút du lịch.

Trong khi đó, đại diện Batdongsan.com.vn lại cho rằng nếu cấm triệt để, thị trường nhà cho thuê sẽ ảnh hưởng trong ngắn hạn do nguồn cung tăng đột biến, khiến giá thuê giảm nhẹ, nhưng mức giảm sẽ không quá lớn.

Theo ông, phần lớn chủ sở hữu căn hộ cho thuê không quá phụ thuộc vào dòng tiền từ việc cho thuê, mà chủ yếu kỳ vọng vào sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Tương tự, về phía chủ đầu tư, ông Tuấn cho biết lệnh cấm này không ảnh hưởng nhiều đến chiến lược kinh doanh của họ, vì mục tiêu chính của họ vẫn là bán căn hộ với giá cao hơn theo thời gian.

"Họ không quá quan tâm đến tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê, mà tập trung vào khả năng tăng giá của tài sản. Dĩ nhiên, dưới góc độ dài hạn, những dự án có giá thuê tốt và tỷ lệ lấp đầy cao sẽ bền vững hơn. Với các chủ đầu tư, điều quan trọng nhất vẫn là làm sao bán được hàng với mức giá mong muốn", ông bổ sung.

Phù hợp nhưng cần có lộ trình

Nói với Tri Thức - Znews, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết theo Luật Nhà ở 2023, chung cư chỉ được sử dụng để ở, không được dùng vào mục đích khác. Khoản 8, Điều 3 của Luật này cũng nghiêm cấm hành vi tự ý chuyển đổi công năng hoặc sử dụng căn hộ không đúng mục đích, làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà.

Bên cạnh đó, việc cho thuê căn hộ chung cư theo ngày hoặc theo giờ được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn, thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch 2017. Theo Điều 49 của Luật này, cơ sở kinh doanh lưu trú phải đăng ký hoạt động và đáp ứng các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và cơ sở vật chất.

Như vậy, cá nhân và tổ chức chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Luật sư Cường cho rằng việc cấm cho thuê chung cư làm nơi lưu trú ngắn hạn là hợp lý, vì loại hình này đòi hỏi các tiêu chuẩn khắt khe về quản lý, an toàn phòng cháy chữa cháy và an ninh trật tự.

Ông Đinh Minh Tuấn cũng khẳng định bản chất chung cư được xây dựng để ở, không phải để kinh doanh lưu trú. Việc sử dụng sai công năng không chỉ vi phạm pháp luật mà còn ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.

"Mô hình Airbnb trong chung cư gây ra nhiều xáo trộn và tác động đến nguồn cung nhà ở thực tế. Dù có thể vẫn tồn tại hoạt động cho thuê không chính thức, nhưng về lâu dài, thị trường sẽ buộc phải điều chỉnh theo hướng tuân thủ pháp luật, đảm bảo sự phát triển bền vững của bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM", ông bổ sung.

Dù vậy, ông Tạ Trung Kiên đề xuất việc thay đổi chính sách cần có lộ trình để doanh nghiệp có thời gian thích ứng thay vì áp dụng ngay lập tức, tránh gây thiệt hại lớn.

Về tiềm năng của Airbnb, ông Kiên cho rằng đây là mô hình thu hút khách hàng có nhu cầu cao, đặc biệt là Việt kiều về nước hay du khách muốn không gian linh hoạt như ở nhà. Ông cũng dẫn chứng kinh nghiệm từ nhiều quốc gia, nơi Airbnb vẫn hoạt động mạnh nhờ các quy định quản lý linh hoạt.

Theo ông, nếu Việt Nam có cơ chế kiểm soát phù hợp thay vì siết chặt hoàn toàn, ngành du lịch và bất động sản vẫn có thể hưởng lợi.

Quy định cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày là hợp lý, song cần có lộ trình và hướng dẫn chi tiết. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Tuấn nhấn mạnh dù lệnh cấm đã được ban hành, việc thực thi vẫn là một thách thức lớn. Hiện tại, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý triệt để các host và ban quản lý chung cư. Trách nhiệm giám sát thuộc về ban quản lý tòa nhà.

Ngoài ra, ông nhìn nhận các đơn vị vận hành Airbnb chuyên nghiệp có thể chuyển hướng sang mô hình căn hộ dịch vụ hoặc hợp tác với doanh nghiệp du lịch để tiếp tục kinh doanh.

Là đơn vị đang vận hành dịch vụ cho thuê căn hộ tại TP.HCM, đại diện Công ty TNHH Vietgroup Global đánh giá quyết định này của UBND TP.HCM là hợp lý.

"Về lâu dài, chính sách này sẽ giúp hạn chế những bất cập của mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư, bao gồm phàn nàn từ cư dân, ảnh hưởng đến tiện ích, môi trường sinh hoạt và an ninh trật tự. Đồng thời, giá thuê cũng sẽ được điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thị trường", ông nhận định.

Tuy nhiên, ông đề xuất cần có quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn về đăng ký tạm trú cho khách ở dài hạn có hợp đồng thuê.

"Hiện nay, quy định yêu cầu đăng ký tạm trú cho người nước ngoài thông qua hệ thống online trong vòng 12 giờ sau khi nhận nhà. Tuy nhiên, quá trình ký kết hợp đồng và bàn giao nhà có thể kéo dài hơn. Ngoài ra, khi đăng ký tài khoản, chủ nhà cần mang giấy tờ nhà, hợp đồng, ủy quyền (nếu có) ra công an phường, xã để xác thực, gây nhiều bất tiện", ông phân tích.

Do chưa có hướng dẫn cụ thể, hiện tại Vietgroup Global đang giới hạn thời gian đặt phòng tối thiểu là 1 tháng (28 ngày) để tiếp tục hoạt động. Điều này nhằm tránh vi phạm quy định và giảm thiểu rủi ro bị phạt hay phải đền bù thiệt hại cho các OTA (Online Travel Agency) và khách hàng.

Đồng thời, ông Tùng Ninh cho biết đã liên hệ với Agoda tham gia cộng đồng lưu trú này. Từ đó, cùng nhau đề xuất ý kiến lên UBND TP.HCM, nhằm tìm ra giải pháp hợp lý về kinh doanh, thuế và cam kết cộng đồng.