Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM đã ra các quy định không cho phép cư dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo dạng Airbnb khi UBND TP.HCM ra quyết định cấm hoạt động này vào đầu tháng 3/2025.
Phiền toái cho cư dân
Ban quản trị nhiều chung cư tại một số địa phương khác cũng đã và đang xem xét các quy định tương tự. Động thái này xảy ra khi luật Nhà ở 2024 có hiệu lực quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
 |
| VARS cho rằng, khi nhiều căn hộ bị biến thành điểm lưu trú ngắn hạn, lượng người ra vào vượt quá thiết kế ban đầu khiến hạ tầng bị quá tải. |
VARS cho rằng hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn đang phát triển tràn lan theo mô hình Airbnb trong thời gian qua tại các đô thị lớn, không chỉ gây ra những phiền toái cho cư dân, mà còn đặt ra nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời còn tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn hay condotel.
“Việc cho thuê căn hộ theo hình thức lưu trú ngắn hạn không chỉ gây phiền toái cho cư dân, mà còn tạo ra nhiều hệ lụy như thất thu ngân sách Nhà nước, cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chuyên nghiệp (khách sạn, condotel) và gây áp lực lên hạ tầng đô thị”, đại diện VARS nói.
Về bản chất, các dự án chung cư được phê duyệt dựa trên quy hoạch dân cư dài hạn, gồm mật độ dân số, tiện ích công cộng, hệ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy và cơ sở hạ tầng. Những chỉ tiêu này được xây dựng để phục vụ cộng đồng cư dân sinh sống dài hạn, phù hợp với chức năng nhà ở trong quy hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi nhiều căn hộ bị biến thành điểm lưu trú ngắn hạn, lượng người ra vào vượt quá thiết kế ban đầu khiến hạ tầng bị quá tải, chi phí bảo trì tăng và an ninh trật tự trở nên phức tạp.
Do đó VARS đề xuất nhà Nước sớm ban hành khung pháp lý cụ thể cho hoạt động cho thuê ngắn hạn. Chủ sở hữu căn hộ muốn kinh doanh lưu trú ngắn ngày cần được sự đồng thuận của cư dân trong chung cư, đồng thời phải đăng ký kinh doanh, khai báo tạm trú, thực hiện nghĩa vụ thuế và đảm bảo tiêu chuẩn vận hành như các cơ sở lưu trú hợp pháp.
Lãnh đạo VARS cho rằng việc siết quản lý cho thuê ngắn hạn sẽ khiến biên lợi nhuận đầu tư giảm do chi phí pháp lý và vận hành gia tăng. Những chủ căn hộ không còn thấy hiệu quả từ việc cho thuê có thể buộc phải bán lại, nhất là trong bối cảnh giá căn hộ đã cao và dư địa tăng giá không còn nhiều. Nhờ đó, thị trường có thể đón nhận thêm nguồn cung cho người mua ở thực với mức giá dễ tiếp cận hơn.
Có quy định trong luật
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày không làm gia tăng mật độ cư trú vượt mức quy hoạch, cũng không gây xuống cấp hạ tầng kỹ thuật do lượng khách thuê bình quân chỉ khoảng 1,7 lượt/người/căn hộ/tháng.
Việc cho thuê căn hộ ngắn ngày là quyền hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ, được quy định trong Luật Nhà ở 2023 và Bộ Luật Dân sự 2015.
 |
| HoREA ủng hộ việc cho phép chủ sở hữu căn hộ được đăng ký kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn ngày. |
Để tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước, HoREA kiến nghị bổ sung quy định về cho thuê căn hộ ngắn ngày vào Luật Nhà ở, Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Thông tư 05/2024/TT-BXD và Mẫu nội quy nhà chung cư, làm rõ trách nhiệm của người cho thuê, nghĩa vụ phối hợp với Ban quản trị, chính quyền địa phương và quy định mức phí quản lý có thể cao hơn cư dân thường trú. Yêu cầu người cho thuê căn hộ ngắn ngày phải đăng ký kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Đồng thời, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, rà soát và báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật liên quan nhằm đảm bảo quản lý hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa người cho thuê, cộng đồng cư dân và khách thuê căn hộ.
Hiện, HoREA đã có đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tư pháp sớm thẩm định dự thảo quyết định sửa đổi, bổ sung một số điều của quyết định số 26/2025/QĐ-UBND.
Việc này là để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư được thực hiện quyền cho thuê căn hộ dài hạn từ 30 ngày trở lên hoặc cho thuê căn hộ ngắn hạn (dưới 30 ngày, theo tuần, theo ngày) để góp phần thúc đẩy phát triển du lịch, phục vụ khách vãng lai, tạo sinh kế và công ăn việc làm cho người lao động.
“Chủ sở hữu căn hộ được quyền cho thuê nhà sẽ đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân sinh sống tại nhà chung cư, theo hướng cho phép chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư được đăng ký kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn ngày, nộp thuế theo quy định và đóng phí quản lý, vận hành nhà chung cư cao hơn hộ cư dân”, ông Châu nói.
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, hiện việc quản lý nhà chung cư thực hiện theo Luật Nhà ở 2023 và văn bản hướng dẫn. Đối với đề xuất liên quan đến lưu trú ngắn ngày trong các căn hộ chung cư, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản ghi nhận và sẽ nghiên cứu, tổng hợp báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới.
