Tỷ phú nhà xưởng châu Âu giàu lên nhờ thuế quan của ông Trump

Tỷ phú bất động sản người Hà Lan Remon Vos. Ảnh: Forbes

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp châu Âu loay hoay ứng phó với thuế quan của Tổng thống Mỹ Donald Trump, tỷ phú Hà Lan Remon Vos - người nắm giữ 73% cổ phần công ty bất động sản công nghiệp niêm yết CTP - vẫn tỏ ra điềm tĩnh, theo Forbes.

"Những doanh nghiệp châu Á thường chọn đặt nhà máy ở châu Âu để tránh thuế nhập khẩu - và điều đó tốt cho chúng tôi", Vos nói trong cuộc họp nhà đầu tư ngày 27/2.

Với hơn 10% tài sản bất động sản của CTP hiện được cho thuê bởi các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc, công ty này đã sớm đón đầu xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng hậu toàn cầu hóa.

“Vua bất động sản công nghiệp” Đông Âu

Sinh năm 1970 tại một thị trấn nhỏ ở miền Bắc Hà Lan, Vos bắt đầu đi làm từ năm 12 tuổi. Sau khi bỏ lỡ chuyến đi thực tế đến Tiệp Khắc năm cuối cấp, ông nuôi mộng khám phá vùng đất Đông Âu hậu Xô Viết.

Năm 1991, ông đặt chân đến đây lần đầu và lập nghiệp không lâu sau đó. "Tôi thấy cơ hội vì ở đây chẳng có gì cả", ông nhớ lại.

Ông chính thức khởi nghiệp tại Cộng hòa Séc sau khi Bức màn Sắt sụp đổ, bắt đầu từ việc bán sữa và thiết bị Hà Lan.

Nhưng bước ngoặt lớn đến khi ông nhận ra một khoảng trống lớn trên thị trường, đó là thiếu trầm trọng nhà xưởng công nghiệp đạt chuẩn.

Từ đó, ông bắt đầu xây dựng những khu công nghiệp đầu tiên, đặt nền móng cho CTP - Central Trade Park - vào năm 1998.

Tính đến năm 2024, CTP sở hữu hơn 13 triệu m2 nhà xưởng và kho bãi, cùng 26 triệu m2 đất đã được quy hoạch, phần lớn nằm tại các quốc gia có chi phí đất đai và lao động thấp như Séc, Romania, Hungary và Slovakia.

Khách hàng của CTP là những tên tuổi toàn cầu như DHL, H&M, Renault, Hyundai, Hitachi hay Thermo Fisher. Năm ngoái, công ty đạt doanh thu 900 triệu USD và lợi nhuận EBITDA 614 triệu USD - tăng lần lượt 17% và 29% so với năm 2023.

CTP sở hữu hơn 250 khu công nghiệp và hậu cần tại 10 quốc gia, trải dài từ Hà Lan ở phía tây đến Bulgaria ở phía đông nam. Ảnh: Forbes.

Sau hơn hai thập kỷ phát triển, CTP hiện là nhà phát triển bất động sản công nghiệp lớn nhất tại Trung và Đông Âu, và đứng thứ hai toàn lục địa già chỉ sau Prologis.

Đặc biệt, CTP có tốc độ mở rộng thần tốc. Chỉ trong năm 2024, công ty đã khởi công hơn 1,8 triệu m2 diện tích mới tại 9 quốc gia và đặt mục tiêu cán mốc doanh thu cho thuê 1,1 tỷ USD vào năm 2027.

Vos hiện sở hữu 73% cổ phần của CTP, có giá trị tài sản ước tính là 6 tỷ USD và chính thức được vào danh sách tỷ phú thế giới năm 2025 của Forbes.

Cơ hội từ thuế quan

Thông thường, những lệnh áp thuế quy mô lớn như của ông Trump có thể khiến thị trường tài chính chao đảo. CTP không tránh khỏi ảnh hưởng, khi cổ phiếu công ty sụt giảm 12% chỉ trong một tuần sau thông báo ngày 2/4.

Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng hồi phục khi chính quyền ông Trump hoãn áp thuế trong 90 ngày và giữ lại mức 10% toàn cầu - giúp cổ phiếu CTP tăng trở lại 4%.

Dù vậy, Vos lại nhìn thấy tiềm năng to lớn từ sự hỗn loạn này. "Nếu các quốc gia bắt đầu dựng hàng rào thuế quan, doanh nghiệp muốn tiếp cận thị trường châu Âu buộc phải sản xuất tại châu Âu. Và họ sẽ tìm đến chúng tôi", ông cho biết.

Sự hiện diện ngày càng rõ nét của các doanh nghiệp châu Á tại các khu công nghiệp của CTP là minh chứng. Năm 2024, 20% hợp đồng thuê mới của CTP đến từ các công ty châu Á, từ nhà sản xuất ôtô Hàn Quốc đến tập đoàn điện tử Nhật Bản.

Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp đang chuyển dịch khỏi Trung Quốc để tránh xung đột thương mại, Trung và Đông Âu trở thành điểm đến lý tưởng nhờ vị trí chiến lược, chi phí cạnh tranh và hạ tầng phát triển.

Trong bối cảnh đó, CTP - với nguồn đất dồi dào đã được phê duyệt quy hoạch, nằm cạnh các cơ sở hiện tại - có khả năng phản ứng nhanh hơn hầu hết đối thủ. Khác với các công ty chỉ xây dựng khi đã lấp đầy 90% diện tích, CTP sẵn sàng bắt đầu dự án khi chỉ đạt 30-40% hợp đồng thuê, nhờ khả năng tự phát triển và mở rộng nhanh.

Chiến lược “không bao giờ bán”

Vos được ví như “cục pin nguyên tử” của CTP. Ông không có văn phòng cố định, mỗi tuần di chuyển khắp châu Âu bằng chuyên cơ riêng để khảo sát đất đai và ký hợp đồng.

"Đừng nói chuyện IT hay nhân sự với tôi, hãy nói chuyện giao dịch", ông thẳng thắn.

Lối điều hành này đã tạo nên một văn hóa doanh nghiệp kiểu “đặc nhiệm hải quân” - theo mô tả của Wim Levi, nhà phân tích tại KBC Securities.

“Ông ấy tuyển những người máu lửa như mình. Đội ngũ như một đạo quân thiện chiến”, Peter Ceresnik, Giám đốc điều hành của CTP, nhận xét.

Chiến lược “không bao giờ bán” là nguyên tắc mà Vos luôn giữ vững. “Nếu anh xây một khu công nghiệp, mục tiêu không phải bán đi, mà là tiếp tục mở rộng”, ông nói.

Ngay cả trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008, Vos vẫn mở rộng mạnh mẽ khi các đối thủ co cụm bằng cách thu hút khách hàng từ Tây Âu nhờ chi phí thấp hơn và cơ sở vật chất hiện đại hơn.

Sau cái chết của nhà đồng sáng lập Eddy Maas năm 2016, Vos mua lại phần còn lại của công ty vào năm 2019 với khoản vay hơn 760 triệu USD. Để trang trải, ông lần đầu phá lệ bán 3 khu công nghiệp với giá 466 triệu USD.

Đến năm 2021, CTP lên sàn chứng khoán Amsterdam, gọi vốn 1 tỷ USD - thương vụ IPO bất động sản lớn nhất châu Âu trong 7 năm, đưa CTP chính thức trở thành công ty đại chúng.

Một khu công nghiệp của CTP tại Bor, gần biên giới Séc - Đức. Ảnh: CTP.

Dưới sự dẫn dắt của Vos, CTP luôn biết cách biến khủng hoảng thành cơ hội. Từ đại dịch Covid-19 đến cuộc xung đột tại Ukraine, công ty đều tận dụng để mở rộng quy mô, mua đất với giá thấp và thu hút khách thuê mới.

Năm 2022, CTP chi 786 triệu USD mua danh mục bất động sản công nghiệp tại Đức và mở rộng sang Ba Lan, Áo, Serbia và cả quê nhà Hà Lan.

Vos cũng đang hướng đến làn sóng đầu tư quốc phòng và công nghệ sạch tại châu Âu.

“Tại Đức, các doanh nghiệp quốc phòng đang tìm kiếm mặt bằng. Còn với ngành bán dẫn hay xe điện, các công ty châu Á muốn cung ứng cho BMW hay Volkswagen buộc phải hiện diện tại châu Âu”, ông nói.

Tuy vậy, rủi ro vẫn hiện hữu. Ngành ôtô - chiếm 21% diện tích cho thuê của CTP - đang chứng kiến sức mua sụt giảm tại châu Âu. Nếu đà suy giảm kéo dài, hoặc Mỹ áp thuế 25% lên xe nhập khẩu từ EU như ông Trump từng đe dọa, CTP có thể bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, Vos tự tin vào chiến lược đa dạng hóa của mình. Không một khách thuê nào chiếm quá 2,2% tổng hợp đồng của công ty, và lĩnh vực vận tải - sản xuất chiếm tỷ trọng gần như cân bằng, giúp giảm thiểu rủi ro ngành.

Bên cạnh đó, chiến lược đa dạng hóa và tỷ lệ khách hàng tái ký hợp đồng lên đến 87% giúp CTP giữ vị thế vững chắc, nhờ việc CTP không chỉ cung cấp nhà xưởng, mà còn xây cả ký túc xá, siêu thị mini, nhà hàng, phòng khám và khu thể thao cho người lao động trong các khu công nghiệp.

Suốt 3 thập kỷ vận hành, Vos vẫn là một người quản lý vi mô, giám sát các quyết định tuyển dụng và đích thân kiểm tra các thị trường mới. "Tôi không phải là người ngồi trong một văn phòng lớn để cai trị một đế chế", ông nói và cười. "Tôi thích ở dưới đất hơn".