Vay 2,5 tỷ đồng mua nhà lãi suất thấp: Thu nhập phải 90 triệu/tháng

Người lao động thu nhập thấp vẫn khó mua được nhà dù ngân hàng tung nhiều gói vay với lãi "siêu rẻ". Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại hội nghị với các ngân hàng thương mại vừa qua, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, triển khai thêm các gói tín dụng ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ngay sau chỉ đạo này, nhiều ngân hàng đã tung ra các gói vay ưu đãi cho người trẻ mua nhà lần đầu, với tổng giá trị lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Chẳng hạn, LPBank tung gói vay lãi suất từ 3,88%/năm, ACB đưa ra mức lãi suất từ 5,5%/năm cho khách hàng có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng. SHB cung cấp gói vay lãi suất từ 3,99%/năm với thời hạn lên đến 35 năm, HDBank thậm chí triển khai gói vay kéo dài 50 năm, lãi suất từ 4,5%/năm.

Ngoài lãi suất thấp, các gói vay này còn đi kèm nhiều ưu đãi như cho vay tới 100% nhu cầu vốn, ân hạn nợ gốc 5 năm, đa dạng hóa lựa chọn tài sản thế chấp...

Lãi vay mua nhà "siêu rẻ" không thực sự hời

VARS cho rằng động thái này đã tiếp thêm "sức mạnh" giúp khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà, do lãi suất thấp hơn và thời gian vay nhiều hơn đáng kể so với thông thường.

Dù vậy, đơn vị này nhận định lãi suất vay mua nhà thấp không đồng nghĩa với cơ hội "hời" thực sự, bởi mức lãi suất ưu đãi 3-5% chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, thường từ 3 đến 6 tháng.

"Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 11-14%/năm tùy theo tình hình kinh tế. Nếu muốn cố định lãi suất lâu hơn, người vay phải chấp nhận mức lãi suất khởi điểm cao, khoảng 8-9%/năm", các chuyên gia tại VARS bổ sung.

Chuyên gia tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng cho rằng các mức lãi suất 3,99%/năm hay 5,5%/năm thực chất chỉ là hình thức "quảng cáo". Trên thực tế, những mức này chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, sau đó người vay phải đối mặt với lãi suất thả nổi cao hơn nhiều.

Ngoài ra, khoản vay còn đi kèm nhiều chi phí phát sinh như phí phạt trả nợ trước hạn, bảo hiểm khoản vay, phí mở tài khoản số đẹp, phí định giá tài sản, phí công chứng... làm tăng tổng chi phí thực tế.

"Không chỉ vậy, để duy trì lãi suất ưu đãi, khách hàng còn phải đáp ứng nhiều điều kiện nghiêm ngặt. Chỉ cần trễ hạn thanh toán một khoản vay khác, chẳng hạn quên đóng tiền thẻ tín dụng, người vay có thể bị xếp vào nhóm nợ xấu và mất quyền hưởng ưu đãi lãi suất", ông Kiên phân tích.

Thu nhập 90 triệu đồng/tháng mới nên vay mua nhà

Trên thực tế, theo tính toán của VARS, nếu vay 2,5 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 4%/năm trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc 5 năm và lãi suất thả nổi 11-14%/năm sau ưu đãi, thì 6 tháng đầu người vay chỉ trả 8,3 triệu đồng/tháng (toàn bộ là tiền lãi).

- Số tiền trả hàng tháng = (2,5 tỷ đồng x 4%/năm lãi suất) chia 12 tháng.

Tuy nhiên, sau đó, số tiền này tăng lên 23-29 triệu đồng/tháng (toàn bộ là tiền lãi) trong 4,5 năm tiếp theo, tức hết thời gian ưu đãi lãi suất, lãi tăng lên 11-14%/năm, nhưng trong thời gian ân hạn nợ gốc.

- Số tiền trả hàng tháng = (2,5 tỷ đồng x 11-14%/năm lãi suất) chia 12 tháng.

Trong 15 năm cuối, nếu chọn phương án trả góp theo dư nợ giảm dần (gốc cố định, lãi giảm dần), tháng đầu tiên của năm thứ 6 (tháng 61), số tiền người vay phải trả là 36,8-43,1 triệu đồng (gồm 13,9 triệu đồng gốc + hơn 22,9-29,2 triệu đồng lãi), sau đó giảm dần về hơn 14 triệu/tháng (gần 13,9 triệu đồng gốc + tiền lãi). Theo hình thức này, tổng số tiền gốc, lãi người vay phải trả trong suốt kỳ hạn vay 20 năm là hơn 5,86-6,76 tỷ đồng, trong đó riêng phần tiền lãi là trên 3,6-4,25 tỷ đồng.

- Số tiền gốc, lãi phải trả trong 10 tháng đầu tiên của năm thứ 6 theo phương án dư nợ giảm dần (đv: đồng):

Nếu chọn phương án trả góp cố định (gốc, lãi chia đều hàng tháng), người vay sẽ phải trả 28,4-33,3 triệu đồng/tháng từ năm thứ 6. Theo đó, tổng số tiền gốc, lãi phải trả trong suốt kỳ hạn 20 năm (gồm 6 tháng ưu đãi lãi suất và 4,5 năm ân hạn nợ gốc) là 6,4-7,6 tỷ đồng, trong đó riêng tiền lãi là 3,9-5,1 tỷ đồng.

- Số tiền gốc, lãi phải trả trong 10 tháng đầu tiên của năm thứ 6 theo phương án dư nợ cố định (đv: đồng):

Tương tự, với khoản vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu và thả nổi 11-14%/năm trong 15 năm sau, thời gian ân hạn nợ gốc 5 năm, người vay phải trả khoảng 16,7 triệu đồng/tháng (chỉ bao gồm tiền lãi) trong 5 năm đầu.

Từ tháng 61 (năm thứ 6), nếu áp dụng phương án dư nợ giảm dần, số tiền phải trả tăng lên 36,8-43,1 triệu đồng/tháng (gốc + lãi), rồi giảm dần về 14 triệu đồng/tháng. Tổng nợ gốc, lãi người vay phải trả theo hình thức này cũng dao động trong khoảng 5,57-6,14 tỷ đồng.

Trường hợp áp dụng phương án trả góp cố định, số tiền phải trả hàng tháng là 28,4-33,3 triệu đồng/tháng (gốc +lãi). Tổng nợ gốc, lãi người vay phải trả theo hình thức này là 6,11-7 tỷ đồng.

Dù vay theo phương thức nào, với khoản 2,5 tỷ đồng, người mua nhà vẫn phải trả trung bình 27-30 triệu đồng/tháng trong 20 năm. Nếu áp dụng nguyên tắc chi tiêu cho nhà ở không vượt quá 30% thu nhập, mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình cần thu nhập tối thiểu 90 triệu đồng/tháng

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)

VARS nhấn mạnh dù chọn hình thức nào, người mua nhà vẫn phải chi trả trung bình 27-30 triệu đồng/tháng trong suốt 20 năm.

"Nếu áp dụng nguyên tắc chi tiêu cho nhà ở không vượt quá 30% thu nhập, mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình cần có thu nhập ít nhất 90 triệu đồng/tháng để đảm bảo cân đối tài chính. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít người trẻ đạt được mức thu nhập này", chuyên gia tại VARS phân tích.

Hơn nữa, Hiệp hội này lưu ý việc vay mua nhà khi tài chính chưa vững có thể đẩy người trẻ vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Khi lãi suất ưu đãi kết thúc, số tiền phải trả hàng tháng có thể vượt quá khả năng chi trả, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế biến động, thu nhập suy giảm.

"Không ít trường hợp đã phải bán nhà để trả nợ khi không thể gồng gánh khoản vay. Ngoài ra, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng còn ảnh hưởng đến khả năng chi tiêu hàng ngày, đầu tư phát triển bản thân và lập kế hoạch tài chính dài hạn, dẫn đến căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống", VARS cho biết.

Gói vay ưu đãi giúp người trẻ dễ mua nhà hơn, nhưng sau ưu đãi, lãi suất thả nổi cao có thể đẩy người vay vào vòng xoáy nợ nần. Ảnh: Nam Khánh.

Do đó, đơn vị này nhận định người trẻ cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì tập trung vào các khu vực trung tâm với giá cao, người trẻ có thể tìm kiếm nhà ở vùng ven với giá hợp lý hơn hoặc cố gắng tiết kiệm ít nhất 30-50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực tài chính.

Nếu buộc phải vay, người mua nhà cần tính toán kỹ mức lãi suất sau ưu đãi, đồng thời tìm kiếm thêm nguồn thu nhập để đảm bảo khả năng trả nợ lâu dài.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng để thị trường bất động sản thực sự sôi động và tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu, cần có thêm các chính sách điều tiết giá nhà hợp lý và duy trì lãi suất ưu đãi trong thời gian dài hơn.

Bổ sung thêm quan điểm này, VARS nhấn mạnh nếu không có những chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả từ Chính phủ và doanh nghiệp, giấc mơ an cư của người trẻ vẫn sẽ là một bài toán nan giải.

"Ngoài việc đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội, cần sớm nghiên cứu mô hình quỹ nhà cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức và những ngành nghề trọng điểm. Đồng thời, cần phát triển các gói vay lãi suất thấp, cố định trong dài hạn để tạo điều kiện cho người có nhu cầu ở thực.

Các chủ đầu tư cũng cần cân bằng giữa lợi nhuận và nhu cầu thực tế của thị trường, tập trung phát triển phân khúc nhà bình dân, trung cấp thay vì chỉ nhắm vào các dự án cao cấp", VARS bổ sung.