|
|
NHNN Khu vực 2 cảnh báo rủi ro khi ngân hàng cho vay để khách hàng đặt cọc mua bất động sản qua "Văn bản thỏa thuận". Ảnh: Quỳnh Danh. |
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh Khu vực 2 vừa có văn bản gửi các ngân hàng thương mại trên địa bàn (TP.HCM và Đồng Nai) nhằm cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.
Theo đó, NHNN Khu vực 2 cho biết thời gian qua, cơ quan này liên tục nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc một số ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo "Văn bản thỏa thuận" ký với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Người dân bức xúc, cho rằng quá trình cấp tín dụng của ngân hàng có dấu hiệu sai phạm. Từ thực tiễn tiếp nhận, xử lý đơn thư và tham khảo thông tin từ các cơ quan chức năng liên quan, NHNN Khu vực 2 đã đưa ra cảnh báo về những rủi ro gắn với hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm chứng minh năng lực tài chính theo hình thức này.
Hệ luỵ khi đặt cọc theo "Văn bản thỏa thuận"
Trong văn bản gửi các ngân hàng thương mại, NHNN Khu vực 2 chỉ rõ một số rủi ro và hệ lụy nếu tiếp tục thực hiện cho vay với mục đích nói trên.
Thứ nhất là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện. Một ví dụ điển hình là vụ việc được Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM xét xử gần đây. Trong bản án (chưa có hiệu lực pháp luật vì còn kháng cáo, kháng nghị), tòa nhận định các nội dung trong "Văn bản thỏa thuận" về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền cọc là trái quy định pháp luật. Do vi phạm điều cấm theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, văn bản này bị tuyên vô hiệu.
Ngoài ra, ngày 7/10, Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới bất động sản vì hành vi kinh doanh dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Công ty này vẫn ký "Văn bản thỏa thuận" với khách hàng, vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua...
Thứ hai là về rủi ro nợ xấu, rủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính. NHNN Khu vực 2 cho biết khi ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo "Văn bản thỏa thuận" với các đơn vị tư vấn, môi giới, thực chất khoản vay này chỉ có thể đảm bảo an toàn nếu dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để được bán theo quy định.
Trong trường hợp ngân hàng không thẩm định đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, hoặc không kiểm soát chặt dòng tiền giải ngân, nguy cơ phát sinh nợ xấu sẽ rất lớn. Ngân hàng có thể đối mặt với việc chi phí tăng, nợ xấu gia tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn, gây ra nguy cơ thiệt hại tài chính nghiêm trọng, thậm chí mất vốn cho ngân hàng.
Ngoài ra, còn có rủi ro về hoạt động và uy tín. Khi ngân hàng cấp tín dụng để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo "Văn bản thỏa thuận", nếu đơn vị môi giới, tư vấn không thực hiện đúng cam kết, rất dễ phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện. Trong tình huống đó, người dân thường cho rằng ngân hàng đã "bắt tay" với môi giới để vi phạm pháp luật hoặc lừa dối khách hàng.
Trên thực tế, đã có nhiều dự án chậm tiến độ, không hoàn thành đúng hạn. Người dân căn cứ vào thỏa thuận 3 bên để yêu cầu môi giới trả lại tiền cọc, đồng thời buộc ngân hàng chịu trách nhiệm.
Tuy nhiên, ngân hàng lại căn cứ hợp đồng tín dụng để thu nợ trực tiếp từ người vay. Điều này dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại và tụ tập đông người tại trụ sở ngân hàng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín và hoạt động của các tổ chức tín dụng.
 |
| Ngân hàng cho vay theo "Văn bản thỏa thuận" tiềm ẩn rủi ro lớn. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh. |
"Siết" cho vay tiền đặt cọc bất động sản
Từ các rủi ro nêu trên, NHNN Khu vực 2 đề nghị các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở ngành...) liên quan đến các "Văn bản thỏa thuận", hoặc hình thức tương tự giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới, từ đó có biện pháp giải quyết tranh chấp đúng pháp luật.
Đối với các khoản vay đã phát sinh, ngân hàng được yêu cầu phải chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp cùng môi giới và chủ đầu tư để xử lý trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay, tránh khiếu kiện đông người, vượt cấp.
Đặc biệt, NHNN Khu vực 2 yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo "Văn bản thỏa thuận" như trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận "Văn bản thỏa thuận" (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, nếu tiếp tục cho vay, các ngân hàng thương mại phải xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro.
Cụ thể, cung cấp thông tin rõ ràng cho khách hàng về rủi ro khi vay để đặt cọc đối với dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và khuyến nghị khách hàng kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý dự án trước khi thực hiện các giao dịch.
Đồng thời, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào "Văn bản thỏa thuận" (hoặc hình thức tương tự) và Hợp đồng tín dụng, nhằm bảo đảm tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm, tránh phát sinh tranh chấp, khiếu nại như hiện nay.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
