Các nước làm nhà ở giá rẻ thế nào?

Trước tình trạng nguồn cung nhà ở giá rẻ khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, Tổng Bí thư Tô Lâm mới đây đã yêu cầu các cơ quan quản lý nghiên cứu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các khu vực này.

Bên cạnh đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng vừa ký quyết định giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030, yêu cầu các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Theo quyết định này, từ nay đến năm 2030, cả nước phải hoàn thành hơn 995.000 căn nhà ở xã hội, trong đó riêng năm 2025 là hơn 100.000 căn.

Trên thực tế, vấn đề thiếu hụt nhà ở giá rẻ không chỉ là bài toán của riêng Việt Nam mà còn là thách thức chung của nhiều quốc gia.

Các nước xây dựng thế nào

Tại Hong Kong (Trung Quốc), việc thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở giá rẻ khiến nhiều người dân phải sống trong các căn hộ chật chội và đắt đỏ.

Để giải quyết vấn đề này, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - cho biết chính quyền Hong Kong đã áp dụng chiến lược "Long Term Housing Strategy" (LTHS). Chiến lược này tập trung vào việc cung cấp các lựa chọn thuê nhà từ nguồn cung hiện hữu, tăng lượng sở hữu nhà ở xã hội và điều tiết tỷ lệ công/tư trong tổng nguồn cung nhà ở.

Đáng chú ý, chiến lược LTHS trong lần cập nhật năm 2018 đã nâng tỷ lệ sở hữu công/tư nguồn cung nhà ở từ 60/40 lên 70/30, với mục tiêu đạt 301.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2023-2024 đến 2032-2033.

Trong khi đó, tại Singapore, quốc gia này đã thành công với chương trình nhà ở công cộng do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý. HDB xây dựng và bán nhà ở giá rẻ với các khoản vay ưu đãi, đồng thời quy hoạch đô thị hợp lý, đảm bảo đầy đủ tiện ích và hạ tầng.

Hiện khoảng 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ HDB, với hơn 1 triệu căn đã hoàn thành. Giá bán căn hộ HDB dao động từ 500.000 SGD (357.000 USD) đến hơn 1 triệu SGD (716.000 USD), tùy vị trí và diện tích.

Một khu nhà ở xã hội HDB tại Singapore. Ảnh: ST File.

Còn tại Hàn Quốc, ngay từ thập niên 1970, chính phủ quốc gia Đông Á này đã thành lập công ty Korea Housing, tên hiện nay là Korea Land & Housing (LH), để đảm nhận việc xây dựng và cung cấp nhà ở xã hội. Các căn hộ này được bán với giá chỉ bằng 80% thị trường, trong khi giá thuê chỉ bằng 50-80% giá thị trường.

Hàn Quốc cũng phân loại dân số thành 10 nhóm thu nhập để áp dụng chính sách hỗ trợ phù hợp, trong đó ưu tiên nhóm thu nhập thấp và không có khả năng sở hữu nhà. Đồng thời, quy trình hành chính cho các dự án nhà ở xã hội cũng được đơn giản hóa, giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí. Các dự án đã được phê duyệt quy hoạch có thể cắt giảm hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan, đặc biệt trong giai đoạn lập hồ sơ và triển khai.

Tại Đông Nam Á, Malaysia đã triển khai chương trình PR1MA, nhằm xây dựng nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình, đồng thời cung cấp các khoản vay ưu đãi và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà. Chính phủ nước này cũng khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thông qua các chính sách ưu đãi và hỗ trợ pháp lý.

Theo đó, các căn hộ PR1MA có giá bán trung bình 215.00-400.000 MYR (tương đương 51.000-95.000 USD), tùy vào vị trí và loại hình căn hộ. Tính đến nay, Malaysia đã xây dựng hơn 500.000 căn hộ trong khuôn khổ chương trình này.

Trong khi đó, Thái Lan triển khai chương trình nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GH Bank), cung cấp các khoản vay ưu đãi và giảm thuế cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Dự án của Thái Lan đặt mục tiêu cung cấp 1 triệu căn hộ chất lượng cao với mức trả góp hàng tháng khoảng 4.000 baht (gần 200 USD). Đến nay, khoảng 300.000 căn hộ đã hoàn thành.

Tăng ưu đãi, giảm quy trình

Với Việt Nam, bà Trang Bùi nhận định để xây dựng quỹ nhà ở giá rẻ và giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, cần đẩy mạnh quy hoạch đô thị theo hướng đồng bộ, đảm bảo các khu nhà ở giá rẻ được phát triển với đầy đủ tiện ích và hạ tầng.

Đồng thời, các chính sách hỗ trợ như cung cấp khoản vay ưu đãi, giảm thuế cho cả người mua nhà và doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ cần được triển khai. Ngoài ra, việc tạo điều kiện cho khu vực tư nhân tham gia thông qua các ưu đãi và hỗ trợ pháp lý cũng là yếu tố quan trọng để thúc đẩy thị trường.

"Để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ tại Việt Nam, cần tái khởi động các dự án đang bị đình trệ, cải cách hành chính để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục, và thực hiện 2 đột phá trong phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội để đạt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030", bà Trang chia sẻ.

Một chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội tại quận 7, TP.HCM. Ảnh: Ngọc Dương.

Đồng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng Nhà nước cần xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư. Các giải pháp như miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ nên được áp dụng.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần ưu tiên phê duyệt quy hoạch, đẩy nhanh quá trình cấp phép xây dựng nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án và tối ưu hóa chi phí đầu tư.

Việt Nam cần có chính sách chuẩn hóa thiết kế mặt bằng cho nhà ở xã hội nhằm tối ưu quỹ đất vốn hạn chế, trong bối cảnh nhu cầu sở hữu nhà vẫn rất cao

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Ngoài ra, bà Trang cho rằng hiện nay, phần lớn dự án nhà ở xã hội do các chủ đầu tư trong nước phát triển, điển hình như HUD, BIC, Him Lam ở phía Bắc; Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group, Vicoland ở miền Trung; Nam Long, Hoàng Quân, Sacomreal ở phía Nam. Sự tham gia của nhiều doanh nghiệp giúp gia tăng lựa chọn cho người mua, nhưng việc quá phụ thuộc vào các chủ đầu tư khiến chi phí phát triển chưa được tối ưu.

Do đó, bà đề xuất Việt Nam cần có chính sách chuẩn hóa thiết kế mặt bằng cho nhà ở xã hội nhằm tối ưu quỹ đất vốn hạn chế, trong bối cảnh nhu cầu sở hữu nhà vẫn rất cao.

"Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội dành cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 ước tính khoảng 2,4 triệu căn, trong khi nguồn cung hiện tại và trong tương lai chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu", bà Trang bổ sung.

Song song đó, đại diện Cushman & Wakefield còn cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc, xử lý nợ xấu và chuyển hướng đầu tư vào nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Đồng thời, việc phát triển hạ tầng đồng bộ sẽ giúp mở rộng quỹ đất, giảm áp lực giá ở các khu vực xa trung tâm.