Giao dịch căn hộ sôi động, khách mua ngày càng trẻ hóa

Khách mua ngày càng trẻ hóa khiến chủ đầu tư các dự án căn hộ phải tìm cách điều chỉnh chiến lược. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng Báo Người Lao Động và Cộng đồng Review Bất động sản tổ chức chiều 18/9, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) cho biết thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận trong 8 tháng đầu năm tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi khả quan, với nguồn cung và sức cầu đều tăng mạnh.

Đáng nói, tỷ lệ và lượng tiêu thụ tăng gấp 2-4 lần so với năm trước, tùy phân khúc. Tuy vậy, ông nhìn nhận mức tiêu thụ hiện tại mới đạt 50-60% so với giai đoạn trước năm 2020.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting. Ảnh: BTC.

Khách mua trẻ hóa, đầu tư áp đảo

Theo ông Thắng, sự lan tỏa của thị trường không còn bó hẹp trong TP.HCM mà mở rộng rõ nét sang các địa phương lân cận.

Riêng địa bàn tỉnh Long An (cũ) nổi bật khi chiếm khoảng 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự.

Trong khi đó, thị trường Bình Dương (cũ) đã vượt TP.HCM (cũ) về nguồn cung và tiêu thụ căn hộ, lần lượt chiếm khoảng 45,5% và 46,7% toàn thị trường.

Đáng chú ý, thống kê từ các dự án mà DKRA Realty tham gia phân phối cho thấy 70% tỷ trọng khách mua là đầu tư trong khi chỉ 30% mua để ở.

Theo đơn vị này, nhóm đầu tư chủ yếu ở độ tuổi 35-44 (36%), thường đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên, có nguồn tiền nhàn rỗi và kiến thức thị trường, đặc biệt quan tâm đến tỷ suất sinh lời.

"Nếu trước đây họ chuộng đất nền và lướt sóng, thì sau giai đoạn khủng hoảng 2022-2023, nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang căn hộ để đảm bảo an toàn và tạo dòng tiền cho thuê", ông Thắng phân tích.

Điều này lý giải tại sao phân khúc căn hộ rất được ưa chuộng và tăng nóng, ngay cả với giá sơ cấp tăng cao, trong khi đất nền có sự chậm lại đáng kể.

Thống kê tại các dự án DKRA Realty tham gia phân phối cho thấy nhu cầu mua nhà để đầu tư lớn hơn mua nhà để ở, dù tỷ trọng người mua trẻ tuổi ngày càng tăng. Ảnh: DKRA.

Ngược lại, người mua để ở chủ yếu trong độ tuổi 25-34 (40%), phần lớn là mua nhà lần đầu. Ở nhóm này, ông Thắng nhìn nhận họ thận trọng hơn, ngân sách hạn chế (đa số dưới 3 tỷ đồng, kể cả vay), thường tìm hiểu nhiều dự án và chịu ảnh hưởng từ ý kiến người quen.

Chủ đầu tư cần làm gì?

Theo ông Võ Hồng Thắng, khẩu vị khách mua nhà đã thay đổi rõ rệt khi tệp khách hàng ngày càng trẻ hóa.

Theo ông, nhóm khách này không chỉ quan tâm đến giá cả mà còn đề cao trải nghiệm sống, ưu tiên môi trường xanh, gắn với mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đặc biệt, tính pháp lý của dự án đang trở thành yếu tố then chốt trước khi quyết định xuống tiền.

Để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu và kỳ vọng của khách hàng, các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, giá vừa túi tiền và quy hoạch các đô thị vệ tinh với hạ tầng kết nối đồng bộ.

Xu hướng bất động sản xanh, thông minh và bền vững vì thế được nhiều doanh nghiệp theo đuổi nhằm tối ưu hóa trải nghiệm sống cho cư dân.

Đối với các đô thị vệ tinh, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam cho rằng yếu tố tiên quyết để thu hút cư dân là hệ thống giao thông công cộng thuận tiện, có thể rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm xuống còn khoảng 45 phút, chẳng hạn qua metro hoặc tàu cao tốc.

Ngoài ra, giá bất động sản tại các khu vực này cũng cần thấp hơn trung tâm 40-50% mới đủ sức hấp dẫn để người dân thực sự chọn nơi đây làm chốn an cư.

Nhìn chung, theo chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực, giá nhà cao vẫn đang là rào cản lớn khiến nhiều người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở.

Ông dẫn số liệu cho thấy một công chức tại Việt Nam hiện cần gần 26 năm làm việc mới mua được một căn hộ. "Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới", ông nói.

Do đó, ông Lực nhấn mạnh việc kiểm soát giá, đưa về mức hợp lý, đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm là yêu cầu cấp thiết để đáp ứng nhu cầu thực.

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực. Ảnh: BTC.

Ở góc độ chính sách, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết Nhà nước đang nỗ lực tháo gỡ vướng mắc thông qua cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Mục tiêu là đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí cho doanh nghiệp, từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở.

Tuy nhiên, ông thừa nhận cơ cấu sản phẩm dù đã đa dạng hơn nhưng phân khúc dành cho người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế, cần thêm chính sách và cơ chế riêng để đáp ứng nhu cầu này.